Cómo Wall Street compró Estados Unidos; s Homes – El Atlántico

Cómo Wall Street compró Estados Unidos; s Homes – El Atlántico
Category: Tasas De Interés
13 enero, 2021

Con la ayuda del gobierno federal, los inversores institucionales se convirtieron en actores importantes en el mercado de alquiler. Prometieron devolver las ganancias a sus inversores y la comodidad a sus inquilinos. Los inversores están contentos. Los inquilinos no lo son.

    Historia de Alana Semuels

E n 2010, en el apogeo de la crisis de ejecuciones hipotecarias, el gobierno federal observó con nerviosismo cómo cientos de miles de familias perdían sus hogares. Las casas vacías arruinaron los vecindarios, sus sombras corrieron, sus patios cubiertos de maleza. Sin algún tipo de intervención, preocuparon los funcionarios federales, el mercado de la vivienda continuaría en su caída libre, los precios seguirían cayendo para los propietarios existentes y la recuperación económica, ya frágil, estaría en peligro.

¿Pero quién llenaría estas casas vacías? Pocos estadounidenses estaban de humor para comprar, y para aquellos que lo estaban, las hipotecas eran más difíciles de conseguir que antes del colapso. Así que el gobierno incentivó a Wall Street a intervenir. A principios de 2012, lanzó un programa piloto que permitió a los inversionistas privados comprar fácilmente casas ejecutadas por cientos de la agencia gubernamental Fannie Mae. Estos nuevos propietarios luego alquilarían las casas, creando más viviendas en áreas fuertemente afectadas por ejecuciones hipotecarias.

“Había un exceso de propiedades ejecutadas en algunas partes del país y una demanda inadecuada de la población tradicional que compraba viviendas e incluso de los inversores tradicionales”, dijo Meg Burns, quien en ese momento era directora asociada senior de la Oficina de Política de Vivienda y Regulación , me dijo. “Estábamos tratando de influir en la demanda”.

Funcionó. Entre 2011 y 2017, algunos de los grupos de capital privado y fondos de cobertura más grandes del mundo, así como otros grandes inversores, gastaron un total de 36.000 millones de dólares en más de 200.000 viviendas en mercados en crisis en todo el país. En un código postal de Atlanta, compraron casi el 90 por ciento de las 7.500 viviendas vendidas entre enero de 2011 y junio de 2012; Hoy en día, los inversores institucionales poseen al menos uno de cada cinco alquileres unifamiliares en algunas partes del área metropolitana, según Dan Immergluck, profesor del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Estatal de Georgia. Algunos de los mercados inmobiliarios más afectados del país finalmente se estabilizaron.

Los inversores argumentaron que podrían ser buenos propietarios, de hecho, mejores que los pequeños trabajadores con problemas de liquidez. Según Diane Tomb, directora ejecutiva del National Rental Home Council, un grupo comercial establecido en 2014, las empresas de alquiler unifamiliares “profesionalizaron” un sector tradicionalmente dirigido por propietarios familiares, trayendo consigo respuestas 24/7 a solicitudes de mantenimiento y una gran cantidad de capital que pueden gastar en viviendas.

También proyectaron que podrían ganar dinero, lo que nadie había hecho a gran escala en el negocio de alquiler de viviendas. “Queríamos rescatar estos vecindarios y crear un flujo de ingresos permanente a largo plazo para nuestros accionistas”, dice Frederick Tuomi, quien hasta hace poco era presidente de Invitation Homes, que ahora es la empresa de alquiler de viviendas unifamiliares más grande del país. (Tuomi se encuentra actualmente en una licencia temporal para cuidar a un miembro de la familia).

Los analistas de Wall Street y los posibles accionistas, sin embargo, se mostraron escépticos. Mantener miles de hogares de diferentes tamaños, edades y condiciones en todo un área metropolitana parecía una pesadilla logística. “¿Cómo se puede operar y crear escala en esa situación?” Sam Zell, el inversionista multimillonario en bienes raíces, dijo a CNBC en 2013: “No sé cómo alguien puede monitorear miles de casas”. Cuando las nuevas empresas de alquiler empezaron a ofrecer acciones a inversores en el mercado público a finales de 2012, la respuesta fue tibia.

Pero las tendencias de la vivienda estaban del lado de los inversores: Estados Unidos se estaba convirtiendo en una nación arrendataria. Según los datos del censo, entre 2007 y 2017, Estados Unidos agregó menos de 1 millón de hogares en hogares ocupados por sus propietarios, pero 6.5 millones en hogares ocupados por inquilinos. Muchas familias querían vivir en una casa espaciosa en un buen distrito escolar, pero ya no podían permitírselo como propietarios. La tasa de propiedad de vivienda tocó fondo en el 62,9 por ciento en 2016, por debajo de un máximo del 69 por ciento en 2005.

Por supuesto, las tendencias que favorecieron a estos nuevos propietarios fueron producidas en gran parte por una crisis financiera que Wall Street había provocado. El hecho de que algunas de las mismas empresas de inversión que habían participado en la crisis de la vivienda estuvieran ahora listas para beneficiarse de ella resultaba en una triste ironía. Pero si las nuevas empresas pudieran cumplir sus promesas de hacer que el alquiler de viviendas fuera fácil, asequible y sin preocupaciones, tal vez todos pudieran ganar: las empresas podrían obtener ganancias, el mercado de la vivienda podría apuntalarse y las casas que habían quedado en barbecho después el choque podría volver a ser hogares felices.

Eso no es lo que pasó. Hablé con inquilinos de 24 hogares que vivían o aún viven en casas propiedad de empresas de alquiler unifamiliares. También revisé 21 demandas contra tres de esas empresas en el condado de Gwinnett, un suburbio de Atlanta devastado por el colapso de la vivienda. Los inquilinos afirman que, lejos de brindar eficiencia y facilidad al mercado de alquiler, sus propietarios corporativos se están enfocando en las ganancias a corto plazo para complacer a los accionistas, a expensas de la felicidad e incluso la seguridad del inquilino. Muchas de las familias con las que hablé se sienten atrapadas en casas que no son de su propiedad, mientras suplican a compañías lejanas que realicen reparaciones muy necesarias y se preguntan cómo terminaron una vez más en el lado perdedor de una apuesta inmobiliaria de Wall Street.

En 2011, Rene y Erica Valentin vivían con sus dos hijos pequeños en un pequeño apartamento de dos habitaciones en los suburbios de Nueva Jersey. Llevaban años ahorrando para comprar una casa. Pero luego Rene, ahora de 42 años, fue despedido como gerente de distrito en Best Buy, y la pareja decidió que la única forma de poder permitirse comprar era en un mercado más barato.

Erica, ahora de 34 años, solicitó ser ingeniera en AT&T en un suburbio de Atlanta. Cuando consiguió el trabajo, la familia lo recogió y condujo hacia el sur, mudándose a un apartamento de dos habitaciones cerca del centro de la ciudad. Pellizcaron centavos mientras la búsqueda de trabajo de Rene se extendía hasta su segundo año. Para cuando finalmente encontró un puesto en 2014, nuevamente en Best Buy, la familia todavía no podía permitirse comprar. Pero su hija, Sophia, estaba a punto de ingresar al primer grado, y los Valentin la querían en un buen distrito escolar y no tener que compartir habitación con su hermano. Entonces decidieron alquilar.

Un agente de bienes raíces les mostró los alrededores de Lawrenceville, un suburbio en expansión a 30 millas al noreste del centro de Atlanta, donde las casas son grandes y las escuelas buenas. Cada casa que vieron era propiedad de la misma empresa, Waypoint Homes, y me dijeron que el agente me explicó que era una empresa de alquiler profesional, con mantenimiento las 24 horas del día, los 7 días de la semana, registros trimestrales y mucho dinero para gastar en reparaciones.

Se establecieron en una casa de 2200 pies cuadrados en una calle tranquila. Desde el exterior, no parecía gran cosa: revestimiento de vinilo, contraventanas negras, detalles de ladrillo. Pero tenía tres dormitorios, dos baños, vestidores y un gran patio trasero cercado, todo por solo $ 1,373 al mes. Muy pronto, estaban instalando un columpio de llantas en el patio trasero, colgando arte en las paredes y colocando cortinas en las habitaciones de los niños: azul oscuro para Antonio, azul claro para Sophia. Pagaron su alquiler utilizando la plataforma en línea de Waypoint, impresionados por el progreso de la tecnología desde los días en que se enviaba un cheque por correo. La propiedad no era de ellos exactamente, pero finalmente sintieron que podían establecerse.

Mientras los Valentin estaban anidando, los nuevos propietarios corporativos de Estados Unidos buscaban eficiencias. Las empresas se propusieron estandarizar los pisos y los electrodomésticos, lo que, en teoría, reduciría los costos y facilitaría la vida de los trabajadores de mantenimiento. Establecieron centros de llamadas centralizados para manejar la comunicación de los inquilinos e instalaron cerraduras inteligentes para que los posibles inquilinos y el personal de mantenimiento pudieran entrar para mirar alrededor o hacer reparaciones.

Al mismo tiempo, la industria se estaba consolidando. Los grupos de inversión crearon empresas para administrar las viviendas: Blackstone estableció Invitation Homes; Cerberus creó FirstKey Homes; Colony Capital creó Colony American Homes. Y luego esas empresas comenzaron a fusionarse.

Solo en 2015, Colony American Homes se fusionó con Starwood Waypoint Residential Trust, Cerberus Capital Management adquirió más de 4,000 casas de BLT Homes y American Homes 4 Rent dijo que estaba adquiriendo American Residential Properties en un acuerdo de $ 1,5 mil millones. Para 2017, dos jugadores importantes, Invitation Homes y American Homes 4 Rent, controlaban casi el 60 por ciento del mercado.

En las llamadas con los inversores, esas dos empresas promocionaron sus medidas de reducción de costos, que a menudo implicaban trasladar las responsabilidades a los inquilinos. En 2016, Jack Corrigan, director de operaciones de American Homes 4 Rent, les dijo a los inversionistas que la compañía esperaba reducir los gastos en reparaciones, mantenimiento y “costos de giro” (preparar una casa para un nuevo inquilino) de $ 2,500 por casa a $ 1,600 . Ese mismo año, Colony Starwood redujo los costos de administración de propiedades en un 25 por ciento con respecto al año anterior; Una de sus innovaciones para ahorrar dinero fue usar videos y software de chat para mostrar a los inquilinos cómo solucionar problemas menores, de modo que no tuvieran que solicitar personal de reparación para un triturador de basura obstruido o un inodoro con fugas.

La obligación de reparar su propio alquiler no fue la única responsabilidad que se pasó a los inquilinos. Revisé un contrato de arrendamiento de Colony Starwood de 2016; tenía 34 páginas y especificaba que los inquilinos eran responsables de la jardinería, el “control de insectos de rutina”, el reemplazo de los filtros de aire en sus sistemas centrales de aire una vez al mes, la reparación de vidrios rotos (independientemente de cómo se rompieron) y la reparación y mantenimiento de alcantarillado y sumideros de respaldo. American Homes 4 Rent comenzó a cobrar “cargos por viaje” si se enviaba personal de mantenimiento a las casas para ayudar con las reparaciones que los inquilinos deberían haber realizado ellos mismos, explicó David Singelyn, director ejecutivo de la compañía, en un foro de inversionistas de 2015. Algunas empresas comenzaron a exigir que los inquilinos compraran un seguro de inquilino para cubrir la propiedad en sí, en lugar de solo sus pertenencias, una cláusula que los abogados en algunos estados dicen que no se puede hacer cumplir.

A medida que la industria comenzó a crecer, los principales actores describieron su deseo de estandarizar y mejorar el negocio de ser propietario. Pero incluso para los empleados de las empresas, el esfuerzo por ser más eficiente comenzó a parecerse más a intentos cobardes de exprimir a los inquilinos. “No debería tratarse solo de ganar dinero, pero eso es en lo que se convirtió”, me dijo Shanell Hanson, quien fue administradora de propiedades de Colony American Homes en un suburbio de Atlanta de 2014 a 2016. Hanson dijo que la compañía tenía seis trabajadores de mantenimiento para 2.100 casas en el área que administraba. Los residentes llamaban con frecuencia con problemas importantes: las aguas residuales se desbordaban o la casa estaba llena de moho. Pero con un personal tan pequeño, Hanson rara vez podía resolver los problemas rápidamente. Y la ley estaba del lado de las corporaciones:Si los inquilinos quieren buscar un remedio financiero para un propietario que no mantiene la propiedad en condiciones adecuadas, según la ley de Georgia, tienen que llevar al propietario a los tribunales, un proceso largo y costoso. “Es casi imposible prescindir de un abogado”, me dijo Lindsey Siegel, abogada de Atlanta Legal Aid que trabaja en temas de vivienda.

Hanson dijo que un supervisor le indicó que no contestara el teléfono cuando llamaran ciertos inquilinos. “Su respuesta sería: ‘No vamos a arreglar eso, simplemente no devuelva la llamada al inquilino’”, dijo Hanson sobre el supervisor. Hanson dijo que la despidieron cuando denunció la empresa a OSHA porque le preocupaba que las casas estuvieran en tan mal estado que las condiciones para el personal de mantenimiento que supervisaba eran peligrosas.

Un cartel de alquiler de casas de invitación en un barrio suburbano de Georgia (Alana Semuels / The Atlantic)

En 2017, Invitation se fusionó con Starwood Waypoint, la compañía que a su vez se fusionó con Colony American en 2015. Invitation dijo que no podía comentar sobre empleados individuales (o la supuesta queja de OSHA), pero que la política de la compañía protege a los denunciantes de represalias, y que la empresa no tolera condiciones de trabajo inseguras para los trabajadores de mantenimiento. Una portavoz agregó que los eventos que alega Hanson ocurrieron cuando la compañía tenía una propiedad diferente. (Fred Tuomi, el CEO de Invitation desde hace mucho tiempo, era un ejecutivo senior en Colony American a partir de 2013, y dirigió la compañía cuando se fusionó con Starwood Waypoint e Invitation). Invitation también dijo que cualquier empleado que no devolviera las llamadas de los inquilinos no estaba siguiendo su política de la compañía.

Muchas otras empresas de propietarios de viviendas unifamiliares estaban haciendo recortes en el mantenimiento y las reparaciones. “A medida que la corporación crecía, empeoraba, en términos de con qué teníamos que trabajar y cómo teníamos que lidiar con los problemas”, me dijo un ex agente de arrendamiento de Los Ángeles que trabajó para Waypoint entre 2015 y 2017. (Habló bajo condición de anonimato porque todavía trabaja en bienes raíces). Los equipos regionales recibieron bonificaciones por mantener bajos los costos, dijo, lo que los incentivó a escatimar en gastos. En lugar de responder personalmente a los inquilinos, los supervisores enviarían llamadas de mantenimiento a centros de llamadas fuera de la ciudad, que a su vez asignarían a los trabajadores de mantenimiento docenas de reparaciones en un día, sin darse cuenta de que el tráfico de Los Ángeles podría significar que distancias relativamente cortas podrían tomar horas para recorrer.

Otra ex agente de arrendamiento de Waypoint, en Florida, que también habló bajo condición de anonimato porque todavía está en el campo de los bienes raíces, me dijo que la compañía dejó de reemplazar las barras de las cortinas de ducha y de cambiar las cerraduras cuando los inquilinos se mudaron. Cuando Waypoint se enteró de que estaba gastando $ 5 millones al año en pintura, a los gerentes locales se les dijo que simplemente retocaran las paredes en lugar de volver a pintarlas, dando a los interiores una apariencia manchada e inacabada, dijo. En un momento, un gerente de campo emitió el mandato de que la empresa haría todo lo posible para no devolver los depósitos de seguridad a los inquilinos. “No era una política de la empresa y nunca la encontrará por escrito, pero fue algo verbal que se transmitió a los gerentes de proyectos de campo”, dijo.

Charles Young, quien fue nombrado director de operaciones de Starwood Waypoint en 2015 y ahora se desempeña en ese puesto para Invitation Homes, me dijo que la compañía nunca le dijo al personal que evitara devolver los depósitos de seguridad. Tuomi, de Invitation, dijo que si bien las empresas pueden haber sido “terriblemente ineficientes” al principio, han mejorado en la respuesta a los problemas a medida que se hacen más grandes, con la ayuda de la tecnología y más experiencia. Invitation lanzó un programa de programación avanzada y optimización de rutas el año pasado para mejorar la eficiencia de su personal de mantenimiento, según Kristi DesJarlais, portavoz de Invitation Homes. La empresa me dijo repetidamente que las quejas sobre los primeros días de la industria del alquiler de viviendas unifamiliares ya no son válidas.

Los problemas de R ene y Erica Valentin con su casa de alquiler comenzaron casi de inmediato. Sus tuberías se romperían periódicamente, enviando un chorro de agua a la alfombra de la sala. A veces, el agua estaba hirviendo; sus hijos una vez entraron y se quemaron los pies, me dijeron. Conseguir que alguien viniera a arreglar las tuberías siempre fue una producción. Erica dijo que llamaría o presentaría una queja en línea, y que pasarían días, a veces semanas, antes de recibir una respuesta. Los trabajadores de reparación venían y reemplazaban pequeñas secciones de tubería rota, pero Waypoint nunca investigó por qué persistía el problema. Tampoco reemplazaron la moqueta empapada; un leve olor a moho comenzó a impregnar la casa. Los contratistas que Waypoint envió parecían, para los Valentin,no calificado: uno no tenía automóvil y tuvo que llamar a su madre para que lo llevara a Home Depot a recoger una pieza. “Usted esperaría este tipo de comportamiento de un propietario unipersonal que es un idiota, pero una gran empresa multimillonaria, ¿cómo trata a sus inquilinos así?” Dijo Erica. “Tienen el dinero para arreglar las cosas”.

Los Valentin pensaron en irse, pero mudarse es caro y todavía estaban ahorrando para comprar una casa. También les preocupaba que romper un contrato de arrendamiento arruinaría su crédito. Así que se quedaron y los problemas aumentaron. Su aire acondicionado dejó de funcionar; la familia esperó ocho sofocantes días de verano en Georgia a que llegara un reparador, quien les dijo que se había instalado una unidad del tamaño incorrecto en la casa y que nunca los mantendría frescos. Cuando preguntaron si Waypoint podía instalar la unidad adecuada, me dijeron que la empresa no respondió. Waypoint se fusionó con Invitation Homes a finales de 2017.

Pero a pesar de la nueva propiedad, la inundación continuó. Un domingo por la tarde de marzo de 2018, regresaron a casa y vieron que salía agua de su casa. Encontraron su casa sumergida en diez centímetros de agua y su bulldog, Bam Bam, gimiendo en un rincón. Llamaron a Invitación y esperaron, trasladaron su sofá empapado al garaje, amontonaron libros infantiles en ruinas y ositos de peluche en las mesas, preguntándose por qué el problema nunca se había solucionado después de docenas de llamadas.

Resultó que el problema era más importante que una mala sección de tubería. Las tuberías de la casa habían sido objeto de una demanda colectiva porque se rompían con mucha frecuencia y el regulador de presión del calentador de agua estaba defectuoso, enviando demasiada agua a un sistema ya frágil. Aprendieron esto de una empresa contratante que Invitation envió para diagnosticar, pero no para solucionar, el problema. Cuando Rene regresó a la casa de un viaje para comprar una pizza, los contratistas estaban empacando su equipo. Invitación buscaba a alguien que lo hiciera por un precio más económico, le dijeron.

Unas horas más tarde, apareció otro contratista en un Honda Civic. Con el permiso de Invitation, comenzó a levantar la alfombra empapada de pared a pared y a derribar paredes, dejando clavos expuestos y polvo por toda la casa, me dijeron los Valentin. Fue lento: el contratista no sabía mucho sobre paneles de yeso, dijo Rene, y estaba trabajando solo. Instaló ventiladores industriales para secar el piso de concreto húmedo y aconsejó a los Valentin que usaran máscaras si el polvo los molestaba durante las próximas semanas.

Erica y Rene Valentin sostienen un trozo de alfombra empapada en la casa que alquilaron a Invitation Homes. (Alana Semuels / El Atlántico)

Una portavoz de Invitación me dijo que, según los registros de la empresa, los Valentin habían experimentado algunos problemas de plomería, pero que esos problemas se “abordaron de inmediato”. La compañía le dio a la familia la opción de quedarse en un hotel durante la inundación y por cuenta de la compañía, dijo la portavoz. (Los Valentin dijeron que les dijeron que pagaran por adelantado un hotel y que la compañía “consideraría un reembolso parcial” más adelante. Dijeron que todavía tenían que pagar el alquiler durante este tiempo).

Vivir en una casa en ruinas estaba pasando factura a la familia. El moho estaba agravando las alergias de su hijo; el polvo lo hizo sentir aún peor. El día después de la inundación, su rostro comenzó a hincharse. Erica comenzó a llorar cuando se dio cuenta de que sus esfuerzos por encontrar un buen hogar los habían llevado a un lugar que estaba enfermando a su familia. Pero se sintió impotente para hacer algo al respecto.

La historia de Valentins no es única. Los inquilinos con los que hablé dijeron que sus propietarios ignoraron sus solicitudes de reparación y mantuvieron las casas en condiciones peligrosas. Muchos dijeron que habían recibido avisos de desalojo incluso si habían pagado el alquiler a tiempo.

Estas experiencias negativas ocurrieron en toda la industria. En 2016, LaSonia Kimball se mudó de la casa de Covington, Georgia, que alquiló en Colony Starwood y esperaba la devolución de su depósito de seguridad de $ 750. En cambio, le cobraron $ 4,297.40 por reparaciones como poda de setos y pintura interior. Ella llevó a la compañía a los tribunales para que bajara los honorarios y le devolviera su depósito de seguridad, lo que finalmente hizo, aunque no admitió ninguna irregularidad. (La invitación me dijo que el depósito de Kimball se retuvo “debido a daños más allá del desgaste normal”, pero que finalmente fue devuelto).

El alquiler de las casas de invitación de Timothy y Michelle Poorman en McDonough, Georgia, se incendió en diciembre de 2017; Según una denuncia presentada en la corte estatal en agosto, un investigador de incendios encontró que la chimenea, que fue instalada por Invitation Homes, carecía de las piezas necesarias y no había sido ventilada correctamente. Los Poormans están demandando actualmente una indemnización por sus bienes perdidos. (La invitación dijo que no podía comentar sobre el litigio pendiente, pero que disputa las acusaciones en la demanda de los Poormans).

Waypoint Homes nunca realizó una inspección de mudanza después de que Carla Brown y su familia se mudaron a su casa en Marietta, Georgia; su porche se derrumbó cuando ella estaba de pie y se rompió el tobillo. (Se instaló con la empresa).

David Ochwangi alquiló una casa a American Homes 4 Rent en Smyrna, Georgia, y presentó repetidamente solicitudes de mantenimiento porque las tuberías tenían fugas; la compañía se negó a hacer reparaciones y una tubería que se rompió arruinó miles de dólares en electrónicos, electrodomésticos y muebles, según una demanda presentada en el tribunal estatal de Georgia.

El aire acondicionado de la casa de Jennifer Callahan en Florida estaba cableado incorrectamente; cuando se quejó de que no era seguro para su bebé de cuatro meses estar en la casa, donde las temperaturas podían alcanzar los 100 grados, la oficina de American Homes 4 Rent le dijo que era una “reina del drama” y que no envió a nadie a reparar durante una semana y media, me dijo. American Homes 4 Rent no devolvió múltiples solicitudes de comentarios.

Los inquilinos también dicen que en lugar de aprovechar las economías de escala, las empresas de alquiler se aprovechan de sus clientes y los exigen multas y tarifas en todo momento. Esta impresión está respaldada por los informes financieros de las propias empresas. American Homes 4 Rent aumentó la cantidad de dinero que recaudó de las “devoluciones de cargo de los inquilinos” (esencialmente facturando a los inquilinos las reparaciones después de mudarse) en más de un 1000 por ciento entre 2014 y 2018, según los informes de ganancias de la compañía, aunque solo aumentó el número de viviendas que poseía en un 70 por ciento durante ese período. En algunos estados, Invitation Homes mantiene los servicios públicos a su nombre y cobra a los inquilinos una “tarifa de servicio público” mensual de $ 10,99, que se suma al costo de agua, gas y electricidad.La compañía aumentó sus “otros ingresos de propiedad”, la cantidad que cobró del reembolso de los residentes por servicios públicos, cargos por servicios y otras tarifas, en un 114 por ciento entre los primeros nueve meses de 2017 y los primeros nueve meses de 2018, a pesar de que solo aumentó el número. de las casas que poseía el 71 por ciento. En una llamada de ganancias en 2017, el entonces CEO de Invitation Homes, John Bartling, dijo que los “cargos automatizados a los residentes” impulsaron las ganancias en el trimestre, lo que llevó a un aumento del 22 por ciento en “otros ingresos”.lo que lleva a un aumento del 22 por ciento en “otros ingresos”.lo que lleva a un aumento del 22 por ciento en “otros ingresos”.

Ya en 2015, las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares comenzaron a presentar avisos de desalojo contra los inquilinos, incluso si solo se retrasaron uno o dos días en el pago del alquiler, según Elora Raymond, profesora de Georgia Tech, que fue una de las coautoras de un estudio que analizó las prácticas de desalojo de propietarios corporativos unifamiliares. Al presentar avisos de desalojo, las empresas pueden cobrar a los inquilinos una tarifa por mora del 10 por ciento, así como cientos de dólares en honorarios legales, incluso si la empresa no se mueve para desalojar al inquilino. El estudio, publicado por el Banco de la Reserva Federal de Atlanta, encontró que los inversores institucionales en Atlanta tenían un 18 por ciento más de probabilidades de presentar desalojos que los pequeños propietarios. Una empresa citada en el estudio estaba en proceso de desalojo contra un tercio de sus inquilinos.

La Shay Harvey, inquilina de Invitation Homes en Covington, Georgia, me dijo que le cobraron una tarifa de $ 95 por pago atrasado por falta de alquiler un mes a pesar de que había pagado el alquiler a través del portal en línea de Invitation Homes, que no funcionaba correctamente. Dejó un giro postal al día siguiente, pero la compañía se negó a aceptar el pago, finalmente presentó un aviso de desalojo y le envió una factura por una tarifa legal de $ 200, una tarifa de fondos insuficientes de $ 75, una tarifa de presentación de $ 144 y $ 199 atrasados honorarios, más el alquiler atrasado, aunque dice que había intentado pagar el alquiler. Llevó a la empresa a los tribunales y ganó, pero nunca olvidará volver a casa un día para ver a su hija llorar por el aviso de desalojo pegado en la puerta principal. (La invitación cuestiona la cuenta de Harvey, diciendo que ha estado pagando el alquiler ocho veces desde 2017).

Las casas requieren mucho trabajo en las mejores condiciones. Los propietarios de poca monta pueden hacer un mal trabajo en la administración de propiedades. El inquilino no siempre tiene la razón. Pero el volumen de quejas y los temas comunes entre ellos (solicitudes de mantenimiento ignoradas, recortes de esquinas, costos transferidos al inquilino) sugieren que las empresas de alquiler no han cumplido con el compromiso que hicieron cuando los incentivos entraron por primera vez: hacer alquiler de vivienda un negocio que beneficia tanto a inquilinos como a inversores. Los inquilinos han presentado más de 600 quejas sobre Invitation Homes y casi 800 quejas sobre American Homes 4 Rent a través del Better Business Bureau. (Juntas, las dos empresas poseen alrededor de 126.000 casas). En un grupo de inquilinos descontentos de Facebook, las publicaciones diarias sugieren que las empresas siguen sin responder a algunos problemas que se han informado desde hace mucho tiempo.

Invitation Homes recibe un 4,3 sobre 5 de sus inquilinos en encuestas internas, dijo la compañía, y agregó que su modelo de negocio depende de mantener felices a las personas para que se queden en su hogar, reduciendo la rotación. Tuomi me dijo que a medida que Invitation adquiere más hogares, agrega empleados, lo que estimula las economías locales.

En mayo, Young, el director de operaciones de Invitation, me llevó a recorrer algunas de sus propiedades de alquiler vacías en el suburbio de Roseville en Sacramento. Estaban en tranquilas calles suburbanas y tenían alfombras de pared a pared, paredes blancas pintadas uniformemente y amplios patios traseros. Young me mostró cómo el personal local revisa una extensa lista de inspección antes de que las nuevas familias se muden a una casa: abren los grifos, revisan los enchufes, hacen funcionar el triturador de basura.

En el largo viaje de regreso a la oficina de Invitation, le pregunté a Young si pensaba que el modelo de la compañía de mantener hogares en áreas metropolitanas remotas es práctico. Al principio, cuando la industria recién comenzaba, tenía algunos problemas que resolver, admitió. Pero ahora, a medida que Invitation obtiene los beneficios de la escala, los residentes están felices, dijo. La invitación me dio los nombres de tres inquilinos que, según la compañía, me hablarían sobre su experiencia positiva con la empresa, pero ninguno de los inquilinos respondió a las llamadas repetidas.

Los Valentin vivieron durante semanas sin alfombras y con los clavos expuestos. (Alana Semuels / El Atlántico)

Sin embargo, muchos de los inquilinos con los que hablé creen que para lograr el profesionalismo que describió Young, las empresas han tenido que adoptar una relación de confrontación con los inquilinos. En 2016, con el calentamiento del mercado inmobiliario en las áreas metropolitanas de todo el país, las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares también comenzaron a empujar los límites de cuánto podían aumentar el alquiler cada año. American Homes 4 Rent aumentó los alquileres en un 11 por ciento entre 2016 y 2018; las rentas promedio en los 30 principales mercados del país aumentaron solo un 6 por ciento durante el mismo tiempo, según Zillow. American Homes 4 Rent poseía un 70 por ciento más de propiedades en los primeros nueve meses de 2018 que en el mismo período de 2014, pero recaudó un 150 por ciento más de alquiler. “Depende de nosotros educar a los inquilinos de una nueva manera que habrá aumentos anuales en las tarifas de alquiler”, David Singelyn,el CEO de American Homes 4 Rent, dijo en un foro de inversionistas en 2017. “Esta ha sido una industria administrada de manera muy pasiva durante 30, 40 años, hasta que llegaron los actores institucionales”.

Si los inversores alguna vez fueron cautelosos con el negocio de alquiler de viviendas unifamiliares, ya no lo hacen. El precio de las acciones de American Homes 4 Rent subió un 40 por ciento entre agosto de 2013 y agosto de 2018. Inversores como Morgan Stanley y BlackRock aumentaron sus participaciones en Invitation Homes en el tercer trimestre de 2018. En diciembre, las ocho firmas de calificación que cubrían el cada empresa había otorgado a Invitación una calificación de “compra”, lo que indica que creen que está infravalorada.

Las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares son ahora las “favoritas” del sector inmobiliario, según Haendel St. Juste, analista de Mizuho Securities que cubre la industria. “Tienes esta prueba de concepto ahora”, me dijo. “Han superado las expectativas”. Cuando me comuniqué con Sam Zell, el inversionista en bienes raíces de Chicago que se había mostrado escéptico sobre los alquileres unifamiliares en el pasado, él también había cambiado de opinión. “La tecnología ha interrumpido la industria inmobiliaria”, dijo en un comunicado, “y el sector de alquiler de viviendas unifamiliares puede ser un caso en el que las eficiencias resultantes tengan un gran impacto”.

Las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares continúan expandiéndose, lo que sugiere que, en lugar de una respuesta temporal a una crisis generacional en el mercado de la vivienda, la propiedad institucional de los alquileres de viviendas unifamiliares puede ser un elemento nuevo de la industria inmobiliaria. Invitation Homes gastó más de $ 200 millones en casas nuevas en los primeros nueve meses de 2018. A medida que la oferta de casas baratas en venta se evapora, American Homes 4 Rent ha comenzado a construir nuevas casas para agregar a sus existencias.

Un contratista amontona una alfombra mojada en el patio delantero de la casa que Erica y Rene Valentin alquilaron en Invitation Homes. (Alana Semuels / El Atlántico)

A pesar de que el mercado de la vivienda se ha recuperado en gran medida, el gobierno federal continuó apoyando financieramente a las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares hasta hace poco. En 2017, Fannie Mae otorgó una garantía de préstamo de mil millones de dólares para Invitation Homes, lo que permitió a la empresa beneficiarse de tasas de interés más bajas de las que habría recibido sin el respaldo del gobierno, así como de condiciones de préstamo más favorables. No fue hasta agosto de 2018 que la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, que fue creada en 2008 para supervisar las agencias federales de vivienda, anunció que estaba terminando su participación en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares porque las empresas podrían tener éxito sin la ayuda del gobierno.

Ese éxito puede venir a expensas de los posibles propietarios: los estadounidenses Fannie Mae fueron creados para ayudar. A medida que las empresas de alquiler continúan adquiriendo más bienes raíces, compiten con personas que han reparado su crédito en la década transcurrida desde la recesión, ahorraron dinero y ahora finalmente están listas para comprar nuevamente. “Nuestro temor es que cualquier casa que ingrese en la cartera de [un] inversionista no se trate solo de la propiedad de la vivienda actual, sino que está bloqueando esa casa de la propiedad potencial en las próximas décadas”, dice John O’Callaghan, presidente y director ejecutivo de la Atlanta Neighborhood Development Partnership, una organización sin fines de lucro que promueve viviendas asequibles.

En algunas áreas, los inquilinos dicen que es difícil encontrar propiedades que nopropiedad de los grandes inversores institucionales. La propiedad de Invitation Homes de Heather Bryant en los suburbios de Georgia tenía un aire acondicionado poco confiable, un sistema de alcantarillado que se colaba con frecuencia y un problema de roedores que la compañía se negó a abordar, me dijo. Pero ella y su esposo volvieron a firmar el contrato de arrendamiento. “Muchas de las casas de alquiler en Georgia son propiedad de ellos que es casi imposible encontrar a alguien que sea propietario privado”, me dijo. Iyesha Stringer se mudó de una casa de Colony American en el área de Atlanta, disgustada con la compañía porque había retenido el 60 por ciento de su depósito y no solucionó los problemas de moho o inundaciones en la casa. “Dije que nunca volvería a alquilar en una gran empresa”, me dijo. Se mudó a otra propiedad, solo para descubrir unos meses después que Colony American había comprado la casa e iba a comenzar a administrarla.Ahora está gestionado por Invitation Homes.

Después de cuatro años de tratar con Invitation Homes, Erica y Rene Valentin decidieron que no podían soportarlo más. Cuando los visité tres días después de la inundación, todavía usaban mascarillas porque su casa estaba llena de polvo. Los clavos expuestos se alineaban en el piso y muchas de sus pertenencias estaban apiladas en el garaje, uno de los pocos lugares que se había quedado seco. Desesperada por salir, la familia comenzó a buscar propiedades para comprar. Pero los precios de las viviendas estaban en aumento, en parte debido a la presencia de empresas de alquiler e inversores institucionales, que compraron más de 5.000 viviendas en el área de Atlanta solo en 2017, según Amherst Capital.

Eventualmente encontraron una casa que pensaron que podían pagar por $ 204,000. Sin embargo, cuando solicitaron un préstamo, se les negó. Tenían una deuda importante en sus tarjetas de crédito y todos sus años de alquiler los habían privado de la acumulación de riqueza que normalmente acompaña a la propiedad de una vivienda. Finalmente compraron en Dacula, otro suburbio en el creciente condado de Gwinnett, por un poco más de $ 300,000, pero solo después de que Rene tomó un préstamo contra su automóvil para pagar el anticipo. Ahora, están gastando sus pagos mensuales, pero saben que un trabajo perdido podría llevarlos a la ruina financiera. Les gusta decir que encontraron la casa de sus sueños, pero tuvieron que pasar por el infierno para conseguirla.

En cierto sentido, tuvieron suerte. La Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés en 2015 y cada vez es más costoso pedir dinero prestado. En Atlanta, los precios de las viviendas están aumentando tres veces más rápido que los aumentos anuales de los salarios en la región.

Eso significa que muchas familias se verán obligadas a permanecer en alquileres institucionales. En lugar de generar riqueza, continuarán desembolsando el dinero del alquiler cada mes a las empresas que buscan más formas de aumentar los alquileres y las tarifas.

Conduzca por los vecindarios devastados por la recesión, y es posible que vuelvan a la normalidad. Las casas que alguna vez estuvieron vacías están llenas de familias, con el césped cortado y las luces encendidas. Pero por dentro, estas casas son diferentes. Están habitados por inquilinos, no por propietarios. Estas familias pueden vivir en una casa bonita y enviar a sus hijos a una buena escuela, pero no tienen independencia ni la seguridad financiera que conlleva ser propietario de una casa propia. Una década después de haber sido casi destruidos, aún tienen que escapar de la larga sombra de la crisis.